别了，华远地产

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又一家房企宣布“去地产化”。

4月26日晚间，华远地产（SH600743）发布一纸关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至公司控股股东华远集团，后续将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。

截至2023年末，华远集团持有华远地产10.88亿股，持股比例为46.4%，为后者的控股股东，该公司实际控制人为西城区国资委。也就是说，华远地产是一家不折不扣的国企。

对于很多上市公司而言，这种将已是繁累的地产业务剥离给母公司而让自己轻装上阵的做法是求之而难得的。华远地产能够做到，一是离不开西城区国资这个背景身份，二也离不开地产业务的“小而美”。换句话说，母公司“能接，愿意接，也接得起”。

“小而美”的争议也好，地产大发展时代的掉队也罢，可以说，华远地产曾经是一个特殊或另类的存在。

在北京，这家公司主导了著名商业区西单片区的建设与改造，也留下了海润国际公寓、昆仑公寓、裘马都等豪宅标杆项目；之于地产企业的发展，华远地产自己，抑或因其分家而终派生出的华润置地，曾经或正在中国楼市中扮演着重要的角色。

华远地产的兴衰，正是中国房地产发展起落的绝佳注脚，纪录和诠释着中国房地产从无到有，走向全盛，再盛极而衰，苦寻脱身之法的完整过程。很多人都遗憾它在种种时代际遇之下没能变成一艘巨轮，但或许正因为没能变成一艘巨轮，一叶扁舟反而得以泅渡上岸。

这正是历史的吊诡之处。

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华远地产成立于1992年。当时，北京市各区都成立了自己的区属开发公司，后来，城八区将区属开发公司整合，各自成立房地产开发“集团”，史称“八小集团”，在很长时间里，它们都是赫赫有名的存在。

作为北京重要的行政区，西城区自然不会在“八小集团”中缺席。但是，“出身”西城区的华远却不在此列。不过，论及日后的声名，华远地产应在“八小集团”之上，甚至在中国房地产刚刚勃兴的年代，有了“南万科，北华远”的说法。

华远地产的“高光”时刻，大约是90年代后期。其时，华远房地产股份有限公司是由北京市西城区背景的华远集团和央企华润集团合资设立。1996年，也就是亚洲金融危机的前一年，登陆香港上市，成为20世纪90年代以来，家在香港上市的中国房地产企业。

虽然终成功上市，但过程却多有波折。

当时，由于特殊的环境因素，境外投资者对中国内地投资环境和公司信用信心不强，作为当年要办的一件大事，北京市政府全力支持。为了增强境外投资者对公司的信心，拉来足够分量的人物“增信”。

其时，白介夫和施宗林出任公司董事。白介夫是北京市政协原主席，施宗林则刚刚退任市建委主任。时任市长助理的万嗣铨进入上市路演团，时任副市长的陆宇澄也出现在公司上市的宣传片中，如此阵容，足见北京市当时的支持力度。此举也确实奏效，赢得了境外投资者对公司的信心。

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这种香港上市的方式，在当时是新生事物，因此整个过程带有鲜明的摸着石头过河的色彩。初作为上市主体的是一家注册在英属维京群岛的坚实公司，但是，当时维京群岛的这家公司不符合香港联交所的法律要求，因此又重新在开曼群岛注册了一家名为华润（北京）置地的公司作为上市实体。

这种上市方式，实际上是当时持有华远房地产股份有限公司52%股权的外资部分在香港上市，而这部分股权拥有的全部资产都是华远房地产的资产，所募集的资金投回国内。这有点类似于后来逐渐成为显学的VIE架构。不过，那是一个连“大红筹”、“小红筹”说法还尚未见诸桌面的年代。

这种上市方式，在当时的监管政策中也属于空白。于是，波折由此而生，需不需要中国境内监管部门的批准就成了争议的焦点，上市进程也一度因此陷入停滞。当时，上市已经进入全球路演阶段，国际投资者的认可度颇高。

两方股东虽然都是国资，但夹在“内外之间”，也承受着巨大的压力。如果不顾当时监管部门的态度一意孤行，后果可想而知；如果放弃上市，对于一个国际市场认购资金已经全额到账，并且已支付了上市与包销费用的公司而言，在国际投资者面前将信誉扫地。

据说，曾有外经贸系统的官员就此事专门向高级领导汇报，全面阐释事件的过程、意义，以及一旦上市不成将会产生的负面影响。时值中国融入全球化诉求为强烈的年代，此事终获得了理解，并被境内监管部门放行。

很快，中国监管部门出台了红筹股在香港上市的《指引》，很多市场人士都相信，是此次事件促进了监管政策的出台与完善，于是，大小“红筹”的时代终于开启了。

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此时的华远房地产，拿到了境外融资的先手，在内地房地产市场刚刚勃兴的年代，这毫无疑问是一个巨大的优势。2000年，华远房地产总资产约80亿元，当年销售额48亿元。放在今日，或许连北京上海深圳一个红盘单盘销售额都比不上，但当年却是一个极具价值与竞争力的数字。

这一业绩，超过了当年的万科。“南万科，北华远”的说法由此兴起。

万科与华润、华远渊源不浅。王石还在华润置地做过长期的独董。万科与华远的人员交流频仍，典型如有万科北京总经理履历的郭钧。有意思的是，万科执行董事黄铁鹰推荐郭钧来华远的理由是，当一个人把操作项目中所有的错误都犯过之后，他就不会再犯错误了。

还有一个例子。王石在动念更换深特发这个大股东时，华远房地产一度成为十分接近现实的买家，但因深特发时任高管易人改变决策而未能实现，后来，华润成为万科的大股东。

这也是华远华润分家的重要诱因。2001年9月，华远集团将其持有的18%的香港上市公司股份，转让给华润集团（合计持股91%），华远房地产股份有限公司改名为华润（北京）置地，首任总经理是前一年才从万科天津挖来的郭钧。

次年1月，华润（北京）置地已改名为华润置地，陆续成立了上海、成都等公司，要实施全国化战略。3月，华润置地总经理由陈鹰替代，入学北大力学系转到社会学系毕业的郭钧，从此湮没无闻。黄铁鹰后来移居澳大利亚。

华远集团的房地产业务也“重起炉灶”，是为“新”华远房地产。此时，新华远房地产有着华远集团的强力支持，尤其是华远集团此时有向华润转让股权所获得的盈利，资金实力不俗。实际上，在正式分家之前，华远集团就已经开始寻找土地，并且启动了海润国际公寓项目，这个项目，后来成为北京楼市上颇具地位的红盘。

2008年，“新”华远房地产借壳湖北幸福实业实现A股上市，是为今日的华远地产。

无论是分家另起炉灶之时，抑或如今求生之日，华远集团都是华远房地产的重要支撑。

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分家之后，华远地产走上了与华润置地和万科截然不同的发展路径。在中国房地产的黄金年代中，万科、华润置地规模飞速扩张，而华远地产则坚守“小而美”的模式，以至于外界始终有华远地产掉队与否的争论。

用“保守”二字概括后来华远地产的发展哲学并不为过。它宁愿“鸡蛋换粮票”，多次把城市核心区的土地卖给SOHO中国，满足于回笼现金，却不愿意自己开发，做大销售规模。

2018年，华远地产提出了“规模与效益并举”的发展战略，并提出“未来3-5年，力争实现500亿”的销售额目标，但遇上了有史以来为剧烈的房地产周期性调整，这一目标未能实现。

2019年华远地产签约销售额为150亿元， 2020年为191.39亿元——这是迄今为止它达到的年销售记录。

随后直线滑落。2023年度跌至67亿元，大概是十年前的水平。比房价跌得快多了。

而华润置地，2023年的签约销售额为3070亿元，是华远地产的45倍。昔日同门兄弟，如今连奔跑的背影都看不见了。

不过，在这期间，华远地产也做出过一些标杆项目。例如在北京东三环亮马桥的昆仑公寓，其颇具现代性的建筑风格和立面设计，即便历经多年仍不落伍，是北京东三环涉外区的重要地标之一。

昆仑公寓不仅采用了单层大户型的设计，也大量将当时的先进技术引入，如静脉血流速门禁装置等。在北京豪宅二手房市场中，昆仑公寓至今仍是单价为坚挺的几个楼盘之一。

另一个项目是裘马都。这个位于北京东三环三元桥区域的豪宅项目，在相当长时间内是北京豪宅标杆。那时，北京楼市业内有相互参观学习的风尚，而裘马都就是当时组团学习的主要标杆项目之一。

如今剧烈调整的房地产市场中，裘马都也属于价格坚挺的项目之一。

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然而，少数精品项目难以改变华远地产的总体局面。

2022年、2021年、2023年，华远地产分别亏损6.69亿元、38.12亿元、15.37亿元，合计亏损超60亿元。上市公司ST“指日可待”。

流动性也差。至去年底，其一年内到期的非流动负债84.19亿元，期末货币资金仅26.34亿元。

华远地产还要为保壳而战。虽然受利好传闻影响，股价连续三天涨停，但证监会近狠抓退市，华远地产和华远集团应该感受到了某种紧迫性。

华远地产既然决定“去地产化”，改名为“华远发展”之类，是可以想见的。从现实看，也是无奈的选择。

当前的行业和市场环境下，华远地产割席开发业务，在情理之中。但它需要回答投资者两个相互关联的问题：

一是开发业务收入占比过高。2023年，华远地产实现营业总收入159.53亿元，其中开发产品收入155.61亿元，占总收入的97.54%。开发业务的资产与负债一起卖给华远集团，现金流和负债问题是解决了，但拿什么来填空，发展？

二是希望转型的经营服务型业务，收入十分微弱，根本撑不起来。华远地产持有物业经营面积共计约20万平方米，出租率约90%；去年，酒店产品收入只有2.57亿元，租赁产品收入仅1.36亿元。而代建业务才刚刚起步。

从经营服务业务收入看，华远地产恐怕只能算得上是一家房地产领域的小微企业。

不转型，继续踟蹰在地产的路上，是沉重的煎熬；转型，活下去，也很艰难。而华远地产，不过是大批中小房地产企业的折射。

好在它还有华远集团。

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