深圳大突破:企业放开购房、房企可收旧房、1年社保可买房、旧改玩法大变…
今天,深圳终于出了限购大举放松的政策。
可谓姗姗来迟,也可谓众望所归。
4月份深圳纯新上新盘很少,大部分只能说是加推。新政一来,五六月份可能能迎上新潮,正经新房排队等备案,买家真的有大鱼池了。
这次政策,真正重的一笔,是:
- 企业可以购房了(纳税满100万);
- 房企和中介机构可以收旧换新,用企业名义直接收购旧房。
而且,这一次并没有直接放开“指导价”。
说明政府想要的是:
1、激活刚需房成交量,但是不希望直接刺激房价反弹。所以放开市外区域。
2、市区限购不放松、指导价不放开,就是说明要控制房价。
3、奖励二胎多胎,多生加一套购房资格。
房企搞不好会出“收你一套福田房”,“给你三套龙岗房”这种操作。
也可能二胎家庭连连买,折上折惊喜不停等瘙操作。
这次,深圳的“收旧换新”,会是中国“城市更新”“房地产双轨制”的首创性突破,宣告一个新房地产模式和周期,将灿烂开局。
1、企业(包括小规模企业),能买房,放开企业购房口子。
目的可能是促进小户型商品房集中到企业手上。
2、鼓励有资金实力的企业,收旧房。
一方面让家庭换房转得起来。
一方面,就是颠覆“旧改”模式。企业如果集中收入小楼盘或单栋,就很容易旧改和更新。
而且,对于老破烂不堪的小区,企业收入一部分房源,后续拆迁就很好谈了。
3、对企业来说,收回来的房源,也是可以抵押贷款的,一样能用杠杆。
对房企来说,收购旧房比拆迁1:1.3面积赔付的付出成本更低。
不仅拆迁旧改,整个城市更新、租赁房运转也会方便很多。
房企可以收购中小户型的旧房,直接翻新,就能批量出租。也方便做reits基金。
这一下子,就能把商品房流通盘活。
如果房企想卖动新房,就赶快收入旧房。业主卖了房,就有钱去买新房,瞬间激活。
房企肯定会倾向于在一个市区连片-集中收房,即方便租赁化运营,也方便小规模城市更新,也方便日后旧改。
这也有利于分化旧改盘的房源,从微着手,更早期化解钉子户、半钉子户。
总之,旧改的玩法,彻底变了。
在旧改上面,深圳一直走在全国前列。
城中村的更新(非旧改),大规模租赁房公寓化管理,都是深圳开创的。
现在,房企借助创新的资本方式,可在更前期介入旧改和更新,甚至引导城市更新。大房企参与,就等于政府更全面的主导。
而且,连金融链也有了新变化。
金融产品的底层资产,可以融入旧房更新-租赁运营的reits。
城市成熟区域的旧房,在租赁、商业租赁上的现金流故事就强很多。
比远郊新盘、大规模增量基建的现金流更有指望一些。
如果控制得好,金融产品的底层资本包的风险,可因为“收旧换新”而减少。金融业也能盘活一下了。
政府也会希望,房企收入的旧房,在改造后,更多供应租赁市场、平抑租金,或旧改后增加保障房供应,都能从骨子里更保障和民生化。
当然,也有可能会出现香港那样的城市的“牙签”顶豪楼。
政府未来可能放开豪宅价格,完全市场做主。也可能进一步接受核心地段进一步高密度化。
而可能给房企发放“保障房额度”,从整个企业角度、所有新项目累计起来计算商品房-保障房-租赁房的配比。
,可以建高密度商品房豪宅,郊区就配建足够多面积和套数的保障房、租赁房。
这样,的新房卖地动,也不怕贵。
郊区的商品房比例合理控制、卖得动,中低收入也有足够的保障房。
当然,一切看执行。
但是,中国房地产故事是可以完全不一样了。
深圳房改的步子,迈地比京沪大多了。
先行区、实验区还是深圳,敢为天下先!
但是,小炒家还是别想太多。
整个政策的放开节奏,明显就是不希望房价即刻反弹。
与房价来说,就是托底而已。
更多是促进交易,让商品房流通起来,改善起来,新房卖起来,房企资金盘活起来。
以后,还可能只有黄金中心地段,才有真正的商品房市场:价格松动,豪宅林立。
有钱人买有钱人的房,跟刚需不在一个池子里。
所以,改善的也是抓紧卖房,换更、更好的、大一点的面积。
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