美国老龄化婴儿潮一代即将重新点燃老年住房市场

随着美国婴儿潮一代的逐渐老去，老年住房市场正迎来新的机遇。根据新数据显示，预计到2030年，美国80岁及以上的人口将增加超过400万人，达到1880万。这一趋势将促使越来越多的老年人寻求适合自己的居住环境，尽管在疫情期间，老年住房的开发几乎停滞不前，但这一市场的需求正在重新崛起。

根据NIC MAP的数据，老年住房市场在未来五年内将从供过于求转向短缺。预计到2030年，市场需要新增超过56万个住房单元，而目前的开发速度仅能增加19万个。当前的人口结构前所未有，老年住房行业需要每年开发的单元数量是历史上任何一年开发量的两倍，以满足不断增长的需求。

然而，行业专家表示，许多老年人，尤其是那些固定收入有限的老人，可能会面临住房选择的困境。高利率和建筑成本的上升使得大多数老年住房开发商不愿意进行新建项目。Welltower首席执行官尚克·米特拉（Shankh Mitra）在去年一次财报电话会议上表示，尽管行业前景看好，但大多数开发商由于缺乏可行的开发经济学而放弃了新项目。

在这种情况下，Welltower采取了收购策略，成为美国的老年住房拥有者之一。在2024年前三季度，该公司花费62亿美元进行收购，较2023年全年的59亿美元有所增加。另一家大型拥有者Ventas也表示，其“总体资本配置优先事项”是收购现有社区。

与新建项目相比，收购现有的老年住房社区更具吸引力。尽管价格上涨，但目前的购买价格仍比2019年低20%至30%。凯恩·安德森房地产的首席投资官大卫·塞尔兹尼克（David Selznick）指出，除了少数项目外，现在进行新建项目的意义不大。

疫情期间，老年住房行业遭受了巨大的损失，需求因高感染率、死亡人数增加以及对居民和家属施加的社交距离限制而骤降。劳动力短缺使得成本飙升，许多项目在利率上升后违约。

尽管去年入住率终于恢复到疫情前的水平，租金增长也有所回升，但开发商仍对不断增长的老年住房人口能否带来足够的入住率和租金增长感到不安。根据Green Street的数据显示，大约一半的老年人无法负担私营老年住房社区的费用，平均月租金超过4100美元，而包括更多护理的辅助生活单元月租金更是高达6400美元。

尽管如此，婴儿潮一代仍是美国富有的一代。许多人已经还清了房贷，房产价值也大幅上涨。Green Street的数据显示，超过40%的老年人仅凭收入就能负担得起老年住房，这一比例较2017年增加了10个百分点。然而，大约35%的老年人选择不入住老年住房，他们更倾向于在家中与亲友相伴，这得益于设计和技术的进步，使得在家养老变得越来越可行。

开发商表示，未来的许多项目将专注于满足富裕老年人的需求，提供奢华设计、美食、SPA和教育项目等高端设施。例如，私人股本公司哈里森街（Harrison Street）与一家开发商计划在圣地亚哥的Rancho Santa Fe社区启动一项172个单元的老年住房项目，项目将设有高尔夫车道、私人酒窖、艺术工作室、电影院和体育休闲室。

开发商们正在瞄准富裕的老年人，因为他们更有可能接受因通货膨胀或劳动力短缺而导致的高成本，也更能够承受未来的租金上涨。

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