阳台不计入容积率 北京新政算变相降价吗？

新年伊始，北京新房市场政策端又放大招了！

2月12日，北京市规资委制定了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（下文简称《技术要点》），将在顺义、大兴、亦庄、昌平、房山平原多点地区，包括通州先期执行。

其实，这个《技术要点》，是在去年11月份发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》基础上，新增了具体内容和要求，更多涉及阳台、架空层、风雨连廊、共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度、建筑立面品质等。

先来划个重点~

阳台设置更灵活

封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积的1/2 收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不计入容积率，不收取地价款。

也就是说，以后可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积10%，进深不大于1.8 米。换算下来，一个套内100平户型，多可以设计10平阳台。

问题来了，同样面积，现在能多一个阳台，这算变相降价吗？

大平层住宅迎来挑空机遇

套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。

这意味着，大平层住宅将拥有更大优化空间，其居住舒适度有望与别墅相媲美，从而吸引更多高端改善型购房者青睐。

一层设置架空层和风雨连廊

对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。

所谓架空层，就是在建筑物内部或外部故意设计部分悬浮空间，简单来说，就是一层有一部分并不盖房子，而是空的。

同样，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。连廊不封闭时，不计入容积率。

配建邻里共享公共空间也纳入“好房子”标准。邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处面积700平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转让、抵押。

建筑高度可以部分上浮

居住用地建筑高度可以部分上浮，具体为建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地允许建筑高度局部上浮一档。

举个例子，原先控高18米，可以上浮至24米，以此类推。这对于房企来说，无疑增加了居住用地使用率，从而进一步提升拿地积极性。

后，为了让房子外观更好看，政策鼓励使用耐久性高品质材料（砖石、金属、陶板等）来装饰住宅建筑外立面，其饰面层不计入容积率。

毫无疑问，对于购房者来说，都是好消息。

以大家直观感受为明显的阳台来说，近十年来在北京新房上一直处于“求而不得”的状态。

早在2013年，北京就出台《北京住宅外部设计导则(试行)》，明确要求高层住宅建筑不得设置开敞式阳台。

虽然开发商以设备平台或者防火挑檐名义做阳台，偷面积的行为屡见不鲜，却又不可避免会存在报规和纠纷的隐患。

好在，去年开始，严丝合缝的规则开始松动。

昌平龙湖·观萃，推出奇偶错层阳台，的优点就是不影响采光。目前网上签约177套，成交均价57475.55元/平。

顺义保利建工·星宸和煦，开南向防火挑檐，户型143平的阳台长近14米，使用率部分超过100%。目前网上签约达263套，成交均价57925.54元/平。

或许是试点项目的成功提供了积极信号，也才有了今年2月份政策层面的更进一步。

这对购房者来说，是好事儿。相信2025年的北京新房市场将出现越来越多的“好房子”。得房率提升，户型设计与空间布局更加人性化……

而对于开发商来说，是新进者的机会，也是老玩家的挑战。