重磅！7年后，离婚“无房首套”时代回来了，还有什么政策在路上？

昨天还在说近更多的救市政策出台了！

1：收紧调控坚决的长沙开启全面刺激购房。

2024年4月18日，长沙出台房地产相关政策，涉及以旧换新、公积金贷款额度、购房资格三个方面。其中重要的政策，就是长沙取消了长期以来严格执行的限购政策，无论购房套数，不再审查购房者资格条件。从2017年3月18日长沙六区一县划定为限购区域开始，长沙限购政策已经实行了7年。

2：全月4月出现超过30多城市取消房贷利率下限政策！

从全国看，4月开始，以福州、青岛等热点二三线城市为代表，超过20多个城市开始取消房贷利率下限！

3：越来越多的城市开始以旧换新，出现了政策井喷！

一线城市特别是北京也在发布政策：

相关部门联合发布了关于 北京市住房贷款住房套数认定标准执行标准口径的通知。简单来讲就是取消了从2017年来执行的离婚一年内买房按照二套执行的贷款政策。

时隔7年，北京的离婚限购+离婚二套政策终于解除了！

此前北京执行的离婚未满一年即认定为二套房贷的政策，是2017年“317”一系列新政其中之一，从当年3月24日起执行的。后续增加了3年内离婚按照离婚前家庭房产计算限购。

这两个政策终于都取消了！

作为一个宽松政策,对于市场肯定有一定的影响：

随着市场的变化，以前针对市场过热出台的过严政策已经不适宜当下市场。

之前政策是打击少数假离婚购房，误伤一些真实需求。

当下市场已经明显变化，现在也基本没什么人离婚买房，而且已经执行了认房不认贷，大部分家庭没有必要做这个假离婚。

理论上只有极少数已经有房还想再买的北京户籍家庭可能会被这个政策影响。整体看，楼市政策在不断小步放松，一个月一次政策，市场也在这些政策影响下维持基本平稳。

那么未来还有什么政策回取消？

国新办发布会上明确了政策会继续宽松：

被问及北京是否能在更多区域或者更多层面加快放松限购时，北京市委常委、常务副市长夏林茂在国新办新闻发布会上回应称，我们始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位全面落实北京总体规划，强化因区施策、一区一策、精准施策，以租购并举、产城融合、职住平衡、宜居宜业的原则，优化房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求，更多更好地满足多层次、多样化的住房需求，促进北京市房地产市场健康发展。

从近的市场走势看，分化依然是市场主流趋势。小阳春有望持续。往年的小阳春基本是从2月份启动，度过3、4月份，一直持续到5月份，逐渐到6-7月炎热天气逐渐成交下行。

今年的政府工作报告对房地产的表述是有效防范化解优质头部房企风险、支持刚性和改善性住房需求等。

其中表达的意思一目了然，那就是既要支持房地产行业的持续发展，满足居民对美好生活的追求，又要防范化解房地产领域的重大风险，避免出现系统性风险。

而如何“既要又要”，则需要执行层面来确定精准政策，在政策实施层面，表现为去年以来几次重要会议都重点提到的“房地产发展新模式”，有了更为具体的实施路径。

住建部部长倪虹在3月9日接受媒体采访时，从理念、机制和实施三个方面对“房地产发展新模式”有比较深入的阐述。

在理念上，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

从政策的预期可以看到：今年的房地产市场稳定是压倒一切的。房地产稳，则经济就稳，金融稳，就业稳。稳市场，是今年房地产市场调控的目标。在这个指挥棒下，各城市将拥有更多的精准施策自主权。

那么对于北京来说，还有什么政策可以宽松？

首先：房贷利率下限必须取消

北京的购房利率全国，城区首套房达到了4.05，是全国4以上。

从二手房数据看，已经符合下调政策，但政策要求是看新建住宅。

微调可能✬✬✬✬✬，市场影响✬✬✬✬✬

按照北京目前的房贷利率，如果购买城六区内住房，利率为4.05%；而二套房贷则为4.55%。首套房贷比二套房贷的利率低了50个基点。

如果购买城六区外住房，首套房贷是3.95%，二套房贷则为4.5%。首套房贷比二套房贷的利率低了55个基点。

如果可以降低利率到全国平均水平，影响巨大。

计算房贷利率，5年期以上LPR为3.95%，按照此前减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。

从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷首套利率已经进入3.45时代！

简单计算，相当于从100万30年月供之前4631元，减少到4462元，

每月月供减少167元，而且30年减少利息合计达到了60686元。

什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

其次：限购调整。

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北京限购政策目前看，微调可能性很大，特别是郊区县。

第三：限商改住！

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北京所有商办政策都可以说用到了极致！

2017年一个月时间，把商业调控从无监管到历史严格。

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

如果用一个词形容北京的调控，那么肯定是“太狠”，这一轮力度太大了。后续继续加码单层500平米以上。

目前开发商手里的土地市值依然过万亿（如果销售可能要打3折了）：

产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

小业主要求的基本是维持现状和有一定的流动性。现在商住公寓市场价格基本跌了80%，针对这部分市场特别是2017年购买的应该给与一定的流动性。

第四：以旧换新等政策

微调可能✬✬，市场影响✬

北京出台这些政策的可能性不大，但如果在税费减免上有一点政策，可能性也有。

后简单的总结一下：

全国层面来看，高速城镇化20余年，人均住房面积明显提升，居民的基本住房需求已经得到满足，且随着总人口的见顶回落，房地产市场已从过去的供不应求转变为供大于求。

“房地产市场供求关系发生重大变化”。全国大部分城市的房地产约束政策已经取消了，北京也到了必须加速微调的时候了！

北京在2017年到2021年，是全国房地产调控六限时代的标杆限购、限贷、限商、限售、限价、限公！市场接近无杠杆

当下市场已经变化，之前二线的标杆长沙已经出现了政策全面调整，北京调整的可能性也越来越大，特别是关乎所有购房者的房贷利率，应该抓紧和其他城市看齐。