需求持续向新房市场回流

自“930”新政后，新房市场持续回温。

CRIC监测的百城新房10月成交环比增46%，同比转正微增2%，绝对量达年内新高。

聚焦微观项目层面，20城项目去化率虽呈现“前高后低”走势，但11月以来周度成交涨幅仍在3成以上，且好于9月周均。

当前新房市场刚需客群活跃度提高，沪深杭汉渝等近远郊刚需盘去化率明显提升，中改、高改和豪宅项目凭借产品创新吸引客户回流。

“930”新政后，新房周度成交平均去化率呈现出“前高后低”走势。

具体来看，CRIC监测数据显示，“930”新政后典型20城新房平均去化率波动上行，第43周（10.21-10.27）达到高点至68%，随后三周稳步下行，第46周平均去化率降至32%，仍高于新政前9月周均水平。

从产品档次来看，CRIC监测的69个热销项目中有39个为刚需项目，占比高达57%，中改、高改、豪宅项目个数均在10个左右。

从微观层面来看，热销刚需项目主要集中在核心城市近远郊片区，其中，在新政刺激下，上海、深圳、杭州、武汉、重庆等多城市近远郊刚需刚改盘市场热度稳步提升。

以上海为例，新政后单价4-7万元/平的首置首改盘来访、认购节节攀升，松江洞泾板块、宝山共富、共康板块、奉贤南桥板块等多个项目10-11月开盘去化率均在7成以上，较新政前提升了10-30个百分点不等。

中改、高改和豪宅项目则凭借产品创新吸引客户回流。

产品创新主要体现在“四代宅”的打造上，相较于二手次新房，“四代宅”具备明显的产品优势，比如提升户型得房率，以及提供和谐、健康、舒适的居住环境等。

南京、武汉和重庆多个“四代宅”项目陆续入市，并取得了较好的去化效果。

以南京为例，“四代宅”项目江韵瑧悦地处供应过剩的江北片区，作为江北首个上市的首个第四代住宅产品，高得房率及露台赠送产品力远超同板块竞品，同时以低价吸引客户，首开半以4倍认筹率售罄，11月热度延续，十一期间认筹至11月17日，累计销售超100套。

同样在武汉，同片区四代宅项目销售流速明显高于非四代宅项目。

除了产品创新，部分项目通过差异化的产品打造策略，吸引板块内对应客群，从而实现高去化。

此外，在青岛、重庆、常州等弱二三线城市部分项目凭借较快的施工进度以现房/准现房销售，也增强了客户对产品的信心。比如常州，2024年10月以来成交套数TOP10项目中现房/准现房项目占比高达6个，同时部分项目再通过赠送家装包、送车位等形式加大促销力度，也使得销量走高。

得益于新政刺激，各城市项目开盘去化率稳中有增，走势虽“前高后低”仍显著好于新政前9月均值，重点城市远郊刚需盘提振效果显著，刚改、中改和高改盘凭借着产品创新、差异化产品打造、准现房等优势吸引改善需求回流。

930新政后从中央到地方政策宽松力度有增无减，一线城市纷纷取消普宅标准，市场信心将进一步修复，并将持续巩固当前来之不易的回温成果，年末将至，在政策利好基础上若房企加大营销力度，新房成交占比将持续扩容。