房地产的旧模式，玩不动了……

文|雪莉 文章来源|大胡子说房

一个本该重视的信号，很多人还没有意识到。

今年3月我们提出了要加快构建房地产发展新模式。

很多人根本没理解，也更不懂这句话的重要性。

前几天又出现了这句话：重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

依然有人云里雾里，是房地产又要扑棱大涨了？

聊点关于房地产未来走向的本质逻辑吧，所有人，可以提前做好准备。

既然要构建房地产新模式，那，旧模式到底是什么？

简单来说就是土地财Z，就是卖地、建房子。

单一的模式，现在看来有问题，可是在那个时候，既解决了住的需求，也解决了地方的收入问题，还解决了城市配套建设的问题。

妥妥的一箭三雕。

以前，我们常见的就是地方卖地——开发商建房子——地方卖地收入给到城投公司——城投公司搞投资、搞基建——城市配套起来了，道路、医院、教育做好了——刚需入场了——开发商房子卖掉了——房价高了——地价高了——继续卖地。

大概走的就是这么个路径，这个过程中，大家都获益了，买房的，享受到房子增值的红利。

没买房的，你也享受到了这个城市的基础配套，公园、道路、教育、医疗。

这就是房地产的1.0模式，很粗暴。

可是现在1.0模式走不下去了，为什么？

很多人说房子已经够多了，这只是其中一个原因。

但核心是我们的城市化率速度放缓了，现在我们的城市化率已经达到了65%左右。

再往上快速增长，难度已经越来越大了。

这就和你提高成绩是一样的道理，30分到60分比60分到90分更容易。

一旦城市化率放缓，意味着很多投资，等于浪费。

以前地方卖地，城投公司搞基建搞投资，是有回报的，是大家需要的。

你想想改开初期的深圳，就是一个大农村，到处都是大农田，这个时候你去卖地，去建高楼大厦、去建医院、去建、去建各种道路，这些资源都是不会浪费的。

因为那时候没有，也人人都需要，所以那时候没有浪费这个说法。

可是随着这种基建配套的饱和之后，你会发现很多城投去搞这些配套，实际上是没有什么回报的。

现在我们连农村很多路都是修得非常漂亮的，可是这些道路使用频率却是很低的。

路反正是修好了，但是多少人过路呢。

这就恰好回应了那一句：房地产长期是看人口的。

如果这个城市没有人，你那一套房地产1.0模式就玩不下去了。

所以一旦城市化率放缓，自然就会推动房地产到2.0时代去迈进。

这时候，我们就会真正进入城市分化的时代。

因为2.0时代，重视的是产业结构和人口流入。

因为房地产的新模式，是卖地+卖租双并行的时代。

卖租的核心是需求，是人口增量。

现在的新模式，是保障房+商品房双轨并行的模式。

你们想过没有，为什么要搭建保障房呢？

是因为老板也明白，人口始终是要聚集的，纵观全世界，都是都市圈、城市群的一步步聚集，这也是出生率和人口结构发生变化后的必然趋势。

现在很多人说反向回农村躺平，但对于老板来说，如果你在农村躺平，带动不了就业，自然也带动不了消费，这是他不愿意看见的。

他们反而是更愿意看到人口聚集在城市，去城市生产、消费、后带动经济的正向循环。

可现在老百姓觉得房价高，买不起房怎么办，所以才要建设保障房，至少让大部分人先留的下来。

只有你安居了，才会有乐业后面的一步步，才会有工作、谈恋爱、生孩子等一系列的事情。

这就是房地产新模式的初衷，两条腿走路，商品归商品，走的依然是土地财Z这条路。

另一条是保障归保障，就是开始收租金模式。

而想要收租金，就必须要让更多人到城里，有需求才有租金，这是一个简单的经济学逻辑。

所以本质上房地产的新模式，背后就是城市分化和人口分化。

没有人口流入的城市，没有产业支撑的城市，租金这套模式本质上是玩不通的。

你们可以思考一下，之前是不是有一批城市基建是喊停的，是因为很多城市没有人口流入，基建的投入，是没有回报的，属于资源浪费了。

虽然我们现在提出城中村改造更新从35城扩大到300城，别以为这些城市都属于人口流入的，对于一些城市而言，现在当务之急是化债，只有少部分城市才可以进入到房地产新模式之下的。

全国有那么多的城市，老板有300个儿子，可能每个儿子都一视同仁吗？

可能所有儿子都会赚钱吗？如果你是大家长，你想想你会怎么分钱，才能保障你的整个家族荣光能传承下去呢？

每个人到这，心里都应该有杆秤了。

所以房地产新模式下，是会有一批城市的房子，至少在投资属性上，被抛弃掉的。

我们去谈所谓的资产，到底什么是资产呢，每个人的理解是不同的。

有人觉得现金是资产，有人觉得不动产是，有人觉得是其他理财的方式。

但根本的一点，资产本质应该是资源，是你能垄断某个领域的绝对性资源。

我给大家举个简单的例子，使用苹果手机在平台上下单，苹果会收取的30%服务费。

是不是觉得不公平，不合理，但苹果就是硬气，因为在此之前，苹果掌握的是ios系统和芯片设计能力，人家在这块具备绝对的垄断权，你要用人家的手机和系统，就要接受这规则。

所以为什么我们常说用华为是爱国呢，因为你给苹果交30%的税，不如给咱们自己交是不是。

那你能理解人家苹果市值为什么那么高了吧，资产本质是背后的资源。

包括房子也是，房子真正值钱的是土地之上的资源，谁的资源更好，谁就更值钱，这才是核心。

带着这句话，你再去理解，到底哪些城市，有着在某种领域上的绝对资源优势，我相信你们就能理解我之前一直强调的一句话：只有大城市才有房地产。

所以在房地产新模式之下，在卖地+卖租的新模式下。

你要深刻理解资源+人口的重要性，因为很多人会在这轮新模式下，进行新一轮的财富大洗牌。

因为不是所有房子都叫资产，也不是所有房子都叫家庭财富。

有些房子，叫做资产，有些房子，叫做消费品。

越早领悟，你亏的越少。

当下，我希望大家重新去审视你现在家庭的财富，尤其是在房子这块，你需要：

1、重新思考，你是不是要做调仓的准备。

2、当下这套房子，是持有是卖掉，如何做好置换

3、是否还要单一的持有房子，是否还有其他的配置方式

几天前，这句话再次出现：

重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

有少部分人是有点嗨的，以为房价又要大涨了。

嗯，大家还是不够清晰理解房地产，过于乐观和过于悲观都不对。

我们之所以要肯定房地产的支柱地位，是因为房地产的盘根错枝关系真的太复杂了。

按照市值来算，我们的房地产大概有400亿的估值，有哪个行业有它那么大的。

大A是70多万亿，现在差距是5倍，所以房地产下跌的影响要比大A的震荡影响要大。

之前有人说新能源会取代房地产，这更加不可能。

房地产上下游带动的是建筑、家具、设计、工程、小到卖水管、螺丝、门窗等一系列的就业人口。

据统计，房地产产业链从业人员约为1.2亿，在全国从业人口比重高达16%，房价下跌哪怕10%，保守估计相关产业人口就将减少1200万人。

目前新能源还做不到容纳如此多人的就业，所以为什么要重提房地产的支柱地位呢，老板也很清楚，很务实。

至少我们的房地产大盘一定是要稳住的，这才是止跌回稳的关键信号。

我们是要升级，也想有新行业的诞生，也不想一直依赖房地产。

但我们是不是也得有发育其他蓄水池的时间呢？

其实这段时间大A的关注度很高，我也能理解，包括上面也提出了很多思路：

引导中长期资金入市的指导意见，有更多对大A的支持，包括要着力完善中长期资金入市配套政策制度。

这是好事，也说明未来我们可能想走的是股市+楼市双蓄水池的模式。

思路好是好，但需要时间，我们大A的体量和房地产不是一个水平，且各项制度还很不完善，现在依然处在一个机构收割散户的时代。

所以短期我们依然要考房地产稳住经济，这也是重提支柱地位的意义。

我预计明年吧，会有一系列的政策，促使房地产稳下来，同时要让一线城市的价格涨起来，用涨价的预期，轮动到一批二线城市，从而给回大家的信心。

另外另一条腿也会同步走，完善大A的整个资金入市的制度，让大A也能成为新的一个资金蓄水池。

对于我们所有人来说，这个信号的转变其实是很重要的。

我们的家庭财富，能保值增值的渠道无非就那么几个，现在游戏规则有所改变，我们想在这场牌桌上玩游戏，就是要先搞清楚规则是什么，才能知道怎么玩，怎么赚钱。

明年，有一个思路是确定的。

不会停的财政政策+货币政策。

这个时候，存钱肯定是存不住的，存款利率肯定会持续下调的。

因为明年的重点是要逼出储蓄去消费和投资，也会想办法让物价实现温和上涨。

至于为什么，我也反复分析了当下的局势，川普2.0出口有影响，投资回报率减弱，消费成为重中之重。

对于我们大多数人来说，无非是想在这种大环境下，找到一个相对安全和确定性的机会。

大部分老百姓还是更想稳健的配置思路的，我也一样，所以现在这个情况下，什么配置方式是比较安全的、稳健的，一个家庭，应该如何做好资产配置的思路。

储蓄、房产、其他的理财方式，占比应该是多少。

这可能都要根据每个家庭承受风险的能力去思考，不要all in在某个渠道，这样的风险太高。

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