重磅！老破小有救了？北京公积金贷款多20年

隔三差五就能听到公积金的便民政策，伟哥简单的统计了一下，房地产政策里面接近40%都是公积金的政策。2024年截止日前，不完全统计，全国已经超过100个城市发布了各种类型的公积金政策，有增加额度的，有提高年限的，有针对特殊群体补贴的。

今天北京在前期针对新房绿色建筑的基础上，针对老破小出台优惠政策了！

4月17日起，北京调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，贷款期限从低于房屋剩余使用年限减3年优化为低于剩余土地使用年限减3年。也就是说，标准调整后，使用公积金购买老旧小区改造项目名单内的住房，贷款期限比以前增加10年或20年。

这个政策肯定是利好，有效解决了老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款年限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。

目前符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划，每年不断开工完成改造项目在200余个小区，涉及近10万套房屋。

政策优化前，房屋可贷期限须低于房屋剩余使用年限减3年，其中砖混结构房屋按照50年-房屋使用年限-3年计算，钢混结构房屋按照60年-房屋使用年限-3年计算。政策优化后，对于改造后的老旧小区住房，房屋可贷期限优化为低于剩余土地使用年限减3年。

如果是砖混结构是按照50年的总体使用年限来计算，即贷款长年限=50年-房屋已使用年限-3年。比如一套1984年的老房子，那么贷款长年限=50年-（2024-1984）年-3年，结果是7年。新政策可以加20年年了，变成了70年-

伟哥计算了一下：这个影响是如果之前用商业贷款，120万30年月供大约5700多，现在可以用公积金大约就是5124元，基本上30年可以节省利息23万，算是不错了。

每个月可以节省600多利息了。

近全国公积金的政策真是井喷出台：

那么公积金政策的内容主要有什么？到底公积金的影响有多大？

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很多人都想用公积金贷款，公目前,1-5年的首套住房贷款年利率为2.6%;6-25年的首套住房贷款年利率为3.1%。二套住房贷款年利率分别为3.025%和3.575%。全国都一样。

住房公积金的缴存分两部分，职工个人缴存和单位缴存。两部分数额相等，均汇入个人账户，缴存后全部归职工个人所有。

公积金政策看着很好，但为什么公积金贷款变得越来越鸡肋？其实原因非常简单，从贷款角度看，公积金政策的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款：

3月来，政府工作报告明确提出“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，但有力度的政策除了北京、杭州继续放松限购政策，上海、深圳放松70/90政策外，大部分城市的政策仍聚焦公积金支持、购房补贴等方向。

苏州、贵阳、哈尔滨等地区多个城市出台提高公积金贷款额度、延长公积金贷款年限，支持房票安置对象使用公积金等政策。

目前公积金收益率太低

对于低收入人群来说，公积金虽然缴存额比较少，但也是工资中的很大一部分，但现实是目前公积金不仅提取难，而且收益率非常低。目前当年缴存的个人住房公积金存款年利率0.35%，上年结转的个人住房公积金存款年利率1.1%（有变动）。

可以说低于通货膨胀率。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。非常低的收益率也就导致很多人想了很多办法提取公积金。如果公积金不解决这么低收益，很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告。

公积金应该适当补助低收入人群

目前公积金提取只有购房是名正言顺的路子，要不然就只能放成养老金，退休后取出。2009年起开展了住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点，各地也都动作几百亿公积金贷款给保障房建设。但缴纳公积金的人群却未因这一政策获得任何补助。

公积金制度在发展几十年后，已经应该做重大的制度调整，应该对中低收入人群做定向的扶持，公积金制度既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。

后简单的总结一下：

首先：北京的这个政策，肯定是利好，这样的政策应该抓紧出，更多的出。

而且定向的帮助现在很难卖的老破小，对于四环内房龄在30年以上的老破小来说，基本上相当于可以给购房者降低平均500每个月的月供。

其次：公积金制度本身是非常好的制度，可以保护低收入群体购房，享受低利率工具。公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。但因为额度上限的原因，各地能使用公积金的基本都是高收入群体。

现在北京市场的问题是二手房卖不动，挂牌积压，其中多的就是老破小，希望针对这一类二手房有更多的利好正常，可以盘活北京整个市场。

第三：公积金利率优势不再，公积金应该降息了！

商业贷款已经进入3.45时代，3.1的公积金优势不再了！在2年前，普遍首套房贷款利率5-6以上的时候，公积金利率3.25，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金降低幅度不够，利差变小了。

后，近市场有点不如3月了，公积金政策虽然是利好，但覆盖面不算大，希望商业贷款的利率下限尽快调整，毕竟现在北京的房贷利率3.95-4.05，比全国平均水平要高50个基点！