地产项目法拍流程与规则是怎样的？一文读懂

前言导读

在地产行业，项目因长期停工停产而陷入困境时，往往面临着业主维权诉求和其他债权人还款诉求，具有极高的关注度。此时，面对这样的复杂局面，地方政府通常会介入，并授意法院采取相应措施，以处置这些陷入困境的地产项目。而项目进入破产重整阶段后，法拍（司法拍卖）作为一种有效的解决途径，其流程及规则显得尤为重要。以下是对地产项目法拍流程的梳理与规则阐述。

01

竞买公告发布

首先，由破产管理人负责发布竞买公告，该公告不仅是对外透明化的重要步骤，更是吸引潜在重整投资人的关键。公告中，管理人将详尽披露公司的财务状况，包括债权债务的具体数据，以及土地和地上建筑物的专业评估价格，确保信息的全面性和准确性，为竞买者提供决策依据。

02

报名须知规定

在报名环节，主要从主体资格和资金实力方面进行约束，管理人对参与竞买的主体资格和资金实力提出了明确要求。

例如主体资格有如下要求：重整投资人须为依法设立并合法有效存续的营利法人，且近三年无重大违法行为，未被列入失信被执行人名单，这是对投资人诚信和合规性的基本考量；同时需具备二级以上房地产开发企业资质等级证书，以证明其在地产开发领域的专业能力。

资金实力：重整投资人应具备相应的经济实力，有足够资金支持重整后的建设开发。重整投资人需在竞拍成功后30日内付清全部成交价款。此外，还需缴纳一定数额的履约保证金，以确保投资人的认真态度和履约能力。

03

报名流程操作规定

报名流程兼顾了线上与线下的便捷与严谨。投资人除需在网上竞拍平台（如阿里资产平台）完成报名外，还需在指定日期将以下材料提交至管理人处，这些材料包括但不限于：企业法人营业执照、组织机构代码证 （三证合一的，提供营业执照即可）、复印件、法定代表人身份证复印件及法定代表人身份证明原件及相关资金实力证明材料、履约保函及其他履约能力证明材料原件。同时，意向重整投资人还需出具未被人民法院列入失信被执行人名单、不属于失信惩戒对象的《承诺函》原件以及未负有数额较大的到期未清偿债务承诺函原件。

04

报名保证金设置

为了确保竞拍的严肃性和有效性，管理人在网上报名时设置了保证金制度。未能竞得的投资人，其保证金将在招募程序结束后自动解冻，且冻结期间不计利息。而成功竞得的投资人，其保证金将自动转入管理人指定账户，作为履约保证金的一部分。需要注意的是，该履约保证金并不抵扣拍卖成交价款（偿债资金），体现了保证金制度的独立性和公正性。

05

法拍

在法拍平台进行拍卖，合格的竞选者进行加价竞拍，价高者得。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。若首次拍卖未能成功，会进入二拍，二次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十，如果还是未拍成功，会进入三拍，以此类推。如果管理人设置三拍后无人竞拍，可能当地法院会采取其他途径处置。根据相关法律规定，人民法院在进行财产拍卖时，多可以进行三次拍卖。如果在第三次拍卖后仍然无法成功拍卖，人民法院会与申请执行人协商是否接受以物抵债等后续处理方案。如果申请人不接受，则法院会对执行财产采取解除查封、冻结措施，将执行财产退还给被执行人。这一规定适用于包括房产在内的各种财产拍卖情况，确保了法律程序的规范性和效率。

此外，对于动产和不动产的拍卖次数也有明确规定。对于不动产（如房产），拍卖次数为三次；而对于动产，一般进行两次拍卖。如果在第二次拍卖后仍然流拍，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或其他执行债权人抵债。如果他们拒绝接受或依法不能接受，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

综上所述

地产项目的法拍流程是一个严谨而复杂的过程，它涉及多个环节和多个参与方。通过公开透明的信息发布、严格的报名审核、公正的拍卖过程以及合理的后续处理机制，确保了法拍流程的规范性和有效性。这不仅有助于维护债权人的合法权益，也为困境中的地产项目提供了重生的机会。

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