“名校+”引领！西咸土地分享，沣东创新不断

引言|Preface

3月22日，高层召开会议，再次定调房地产！

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

去年以来，各地优化调控措施，守住风险底线。要进一步优化政策，推动城市房地产融资协调机制，激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进市场平稳健康发展……

放眼西安市场，各大新区正在不断发力，迎接新一轮的辉煌与荣耀。

PART1-十年沉淀，厚积薄发

要知道，2024年对于西安来说，绝对是爆发之年，不仅重整各大板块定位目标，还要激发千亿GDP增长！

回顾一下2023年，国内房地产市场跌宕起伏，西安楼市却变成了一座“安全岛”，住宅成交量约1078万㎡，位列全国第三；西安出让房地产开发用地规划建筑面积约2040.59万㎡，同比去年上涨两位，位居全国第四。

其中，西咸新区是一个“潜力盘”，更是一个“基本盘”。紧抓大基建快速发展的浪潮，西咸新区抢先完成基建骨架搭建，从地上修桥铺路到地下线路管网，在经济发展转变之后，又赶上顶层设计对于国家级新区的助力。

3月21日，西咸新区举办了《2024西咸新区土地资源推介会》，这一次吸引了全国227家房企及50余家媒体。据悉，此次读地大会现场共推介了52宗城市开发用地，合计约3707亩，西咸新区土地集中释放。

其中，沣东新城土地供应令人眼前一亮，优质土地约479亩，这是近年来沣东新城首次集中供地，吸引了数百家房企高度聚焦！

PART2-沣起云涌，四大板块

2011年西咸新区诞生，2014年获批第七个国家级新区，那个时候，沣东新城发展的齿轮开始转动，孕育一切可能。

历经2017年西安代管西咸新区，加速西咸一体化进程，到2021年西安“全面代管西咸，不留空白”，西咸新区已经成为西安辖区内的“基本盘”，国家发改委发布《促进国家级新区高质量建设行动计划》制定三年发展方向，西咸新区发展已经揭开新的一页，而沣东新城便是关键。

长期以来，沣东新城经济发展领航西咸新区走势，七普数据，沣东新城经济总量占到西咸新区1/3以上，常住人口占到西咸新区约39.95%，是西咸新区经济发展的压舱石。

▲沣东新城文旅融合示范区-实拍图

为了推动经济发展，沣东新城建设万亩昆明池承接南水北调（陕西省斗门水库）；落地西安国际足球中心，填补西北地区专业足球场的空白；开发约498米中国国际丝路中心大厦，如今已经修建超过300米；建成3条地铁路网（1号线、5号线、16号线一期），布局3条线路规划（3号线二期、11号线一期、12号线一期）；已建成、在建三甲级医院4座；建设六大主导产业链，年营收约350亿元，诞生了北交所首批上市公司同力重工；汇川技术能源产品制造基地，从签约到企业投产仅用10个月......

▲昆明池·七夕公园-实拍图

▲西安国际足球中心-实拍图

随着沣东新城土地资源推介，未来沣东新城发展的方向变得更加清晰，这四大片区分别为：高新融合片区，也叫科技创新区（与丝路软件城融为一体），西周大道片区（依托华侨城、诗经里等重磅文旅项目），阿房一路片区（以城市更新为主，建设城市综合服务片区），昆明池片区（以绿色发展为核心，打造大西安生态文明示范、文化旅游样板、国际交往高地、城市创新引擎）

▲沣东高新融合片区区位示意图

此次，西咸新区土地大量供给，沣东新城供地令人印象深刻，不仅供地规模够大，供应“策略性”也很强。

PART3-策略引领，拉动增长

为什么要强调“策略性”很强？沣东新城所推介土地，选择了大西安“西融”的首站——高新融合板块，紧邻软西产业核芯区！

不知全局者，不足以谋一域，在分析沣东新城土拍“策略性”之前，我们先给大家补充一个2023年软西板块土地数据：2023年高新区读地手册30宗供地，丝路软件城仅供地6宗，而软西供地仅有2宗，涉宅土地供应殆尽，市场出现巨大的空白区。

而沣东新城此次供地均为2024年计划供应单元，高新融合片区合计8宗约479亩土地，其中，5月份计划出让5宗约259亩，8月份计划出让3宗约220亩，以下是土地资源的大致指标，容积率基本在2.0-2.5之间，仅作参考。

▲来源：西咸新区土地公开资料

当然，这些都是前奏，关键部分还是土地的“内容”，不仅仅是土地资源这么简单，只看这些土地的分布，“策略性”表达就很强烈。

其一，供地位置：此次供地主要在丝路软件城以西，板块横跨绕城高速，与高新软西交融在一起，紧邻海康威视、华勤丝路总部、数字能源岛、华为西研所、浪潮西北总部、传化科创中心、国家数字出版基地、大华西安研发中心、和利时西安总部等，雄厚的产业资源星罗棋布。

▲来源：西咸新区土地公开资料

其二，新房价格：目前软西吸引了中国铁建、保利发展、招商蛇口、天地源、高科房产、中海地产、中建地产等一批头部房企，价格一路上扬，板块均价大概在2.6万/㎡，高层大平层公示价格约3.5万/㎡，改善小高层公示价格约2.8万/㎡，属于西安稀缺的纯改善高端置业区域。

▲来源：西安吉屋网

其三，地价梯度：从土地楼面地价来看，2019年这里爆发了西安首宗“万元地”，从此之后，西安“万元地”遍地开花，从曲江楼面地价2.4万/㎡到浐灞楼面地价1.9万/㎡，但软西板块楼面地价一直保持在1.2-1.6万/㎡，每一次供地都会引发品牌房企争夺，含金量非同一般、稳定性很强。

▲来源：《西安购房通》

很明显，这一次沣东新城集中供地，充分理解了“西融”战略的意图，就是要水乳交融。从软新来看，这是向西打通了预期之路，直抵万亩昆明池，让软西发展更有前景；从沣东来看，板块属于嵌入软西的“飞地”，虽然属于沣东昆明池板块，但却是从高新置换而来，可近距离享受高新的产业及配套。

这一片土地极为特殊，既可以享受软西产业集群，又可以享受昆明池未来预期，荟萃产业利好与优越未来。

PART4-大师执笔，教育预告

立足于“策略性”供地之上，沣东新城供地有了一些创新，例如“配套标注”，这是强化了“西咸一体新担当，兑现价值新承诺”。

其一，十五生活圈的建立。2020年西咸新区发布“十五生活圈”规划，高新互动板块配套资源更多，向东2公里之内，即启迪儿童医院（建成）、西安高新国际会议中心（建成）、陕西省图书馆新址（建成），向北便是地铁3号线延伸线，向西还有万亩昆明池，以及西安医学院附属医院沣东院区（在建），全维度配套资源、一站式便捷。

▲高新互动板块周边配套示意图

其二，“名校+”配置提前预告。随着优越教育资源成为片区开发的焦点，沣东新城洽谈多家名校，在高新互动板块重点投资，此次摘地明确标注“名校+”，这还是西安首次。据悉，一共要建设三所、两所，全部采用“名校+”，采用提前预告的方式，与高新CID、奥体中心供地均有不同，吸引了房企、媒体等争相拍照，在朋友圈也引起了轰动。

▲来源：西咸新区土地公开资料

▲来源：西咸新区土地公开资料

其三，“新场景”大师执笔塑造。为谋求教育品质提升，高新互动片区重资邀请名师执笔设计，这算是开主城土地规划之先例，分别邀请了两位建筑规划界的资深大师操刀，如此大手笔，即便是其他几个热点区域，也是有所不及。

◎占地约64亩“名校+” ，规划36个教学班（按照48个班预留），容积率仅有1.0，采用大玻璃幕墙“蜂巢式”教学楼，通过宽阔的视角、充分的采光来满足多种教学需求，主打一个多元融合，不让孩子被局限在条条框框之中，更加的寓学于乐、自由奔跑。

▲“蜂巢式”效果图

◎占地约76亩“名校+”，九年一贯制，设立48班，容积率约1.0，由建筑大师倪欣担纲设计，设计理念是打造新中式低碳新式校园，通过清洁能源利用、建筑骨料循环使用、环保海绵校园，将新式校园与教学理念充分结合，让学生在绿色健康的空间习成长，积极践行创新城市发展理念。

▲九年一贯制效果图

◎约21亩游泳馆项目，建筑面积约5000㎡，建设1个标准泳道和1个儿童泳道，设计理念为“会呼吸的场馆”，深度“植入”绿色低碳理念，突出再生能源应用、资源循环利用与智慧化管理，游泳馆应用中深层地热、太阳能光伏建筑一体化等技术，实现供暖和热水系统低碳目标。

▲游泳馆项目效果图

如此透彻的供地方式，即便是我们从业十余年，也罕有遇到，而公开、透明、高配、预告更是次!

PART5-互联互通，深度链接

当然，我们将所有零碎信息拼接在一起之后，就会发现一个情况，交通改造变成了土地预期的关键，没有之一。

随着“西融”战略稳步推进，软西与沣东新城“互通互联”不断加深，以现有资料来看，至少有三个亮点：

其一，地铁“互通互联”：进入2024年以来，地铁四期申报发布，2/3线路要途径西咸，其中，地铁线路为稠密之处，便在沣东新城，不仅有3号线二期南段，还有12号线、11号线，这两条地铁的交汇点便在高新互动板块旁。

其二，高速“互通互联”：按照西安绕城高速扩能改造工程计划，科技二路与绕城高速交汇处，还要修建高速出入口，与绕城高新立交、曲江立交极为相似，未来，无论是去西咸能金区，或是高新都市之门，或者是曲江池，都极为方便。

其三，路网“互通互联”：除了已经贯通的科技西路，多条路网链接科技二路、科技五路、科技七路、云水四路-锦业路，直接让万亩昆明池东岸与丝路软件城连为一体。此外，还有多条线路开发，与高新CID深度链接。

▲科技二路已经贯通

可以说，此次沣东新城供地选择“高新融合板块”，绝对不是巧合，地铁环评公示、高速立交修建、道路打通在即，与高新互通互联，一通百通，和则共荣。

从这一点来看，沣东新城供地策略的创新，所反映的是新城的经营策略转变，一个全新气质的沣东已经到来。

结语|Conclusion

近年来，随着西安城市开发进入高潮，对于滨水景观资源更加依赖，凡是超级规划，无一例外皆是如此。

放眼大西安范围之内，滨水景观资源优越的板块，还是沣东新城万亩昆明池，景观资源超过苏州金鸡湖、郑州北龙湖、东莞松山湖等板块，欠缺的便是“互联互通”，资源魅力没有集中释放。

▲苏州金鸡湖CBD航拍图

随着西咸新区启动供地计划，沣东新城主动打响“高新互动板块”，与软西板块深度融合，向东是纯居板块，向西是万亩湖区，向南是锦业路CBD，向北是雁塔区未来产业城，重重资源深度绑定。

目前，这个区域之内，高新规划 TOD综合体商业，仅中建项目便有约4.4万方商业，此外，保利项目北侧还有两宗商业用地，分别是约121.6亩、约17.2亩，但这些远远不够，至少在规划层面，与奥体中心、高新CID还有一定差距。

如果丝路软件城以公共活力轴（科技二路）、产城融合轴（科技六路）贯通东西，穿越绕城高速，将直抵万亩昆明池，一切豁然开朗。此时此刻，沣东新城在昆明池东岸已经规划了大量的商业商务用地。

▲来源：西安市·高新区丝路软件城详细规划方案

因此，沣东新城所规划的“高新融合板块”，不仅打开了软西发展的新预期，还为沣东新城昆明池“环湖经济”打开了一片新未来。

后再强调一句，西安读地大会已经举办过多场，但将全域科教文商各领域资料一次性提交的，只有西咸新区，这一点必须点赞！