凯德进雄安，胖东来进郑州，Gucci一日关两店，Dior高管贪腐2000万获刑

Malltowin商业与地产周报

2025.2.17-2025.2.23

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每周趋势导读

趋势一：

存量商业资产升级改造成为提升收益的核心引擎

凯德通过改造三个购物中心实现13.7%的净物业收入增长，平均投资回报率14%。世纪金源接管新燕莎区域后计划引入国际高奢、东方美学等新业态。徐州德基广场接手改造烂尾项目并引入150余个首店，均指向通过空间场景重构、业态迭代和品牌焕新提升资产价值。这一趋势背后是消费需求升级与商业供给过剩的矛盾——传统商场必须通过差异化定位和体验化改造争夺流量，而头部企业凭借资本和运营能力加速整合市场，形成“强者愈强”的竞争格局。

趋势二：

TOD已成为头部零售商、开发商和运营商普遍共识

胖东来首次对外扩张就选址郑州东站西广场地下经纬华悦广场，而建设中的山姆天津新店也坐落在天津西站旁，凯德轻资产管理签约TOD综合体雄安国贸中心15.8万平米的商业管理、以及上海TODTOWN天荟广场、合肥少荃湖天街等项目密集落地，显示TOD模式（以公共交通为导向的开发）正成为零售商、商业地产开发商、商业运营商选址的普遍共识。这些项目普遍整合交通枢纽、商业、办公、酒店等多元业态，如雄安国贸中心总建面106万㎡，上海天荟广场连接地铁与高铁站。其底层逻辑是城市扩张带来的通勤效率痛点——TOD综合体通过“轨道+商业”聚合人流。

趋势三：

资本加速分化，轻资产运营与不良资产并购并行

太盟投资40亿美元基金瞄准亚太房地产不良资产，春泉产业信托出售英国83项物业，新世界发展抵押13项物业融资，反映资本市场的两极分化。一方面，专业机构（如凯德、龙湖）通过轻资产输出（雄安国贸、合肥天街、焦作龙福项目）快速扩张；另一方面，困境资产（如上海城隍庙广场、雨润烂尾项目）被低价收购改造。这折射出行业困境：传统重资产模式受制于融资成本高企和回报率下滑，而具备资产盘活能力的玩家将主导下一阶段市场。仲量联行数据显示，2024年中国商业地产投资额下降24%，但私人投资者交易活跃，印证“危中有机”的调整期特征。

趋势四：

科技与消费深度融合，监管趋严优化消费环境

百度智能云营收增长26%、万达上线“品牌大会员”系统、胖东来计划开设网课，显示数字化正从流量入口渗透至商业全链条。政策层面，国务院强调释放人工智能终端消费潜力，与商业实践形成共振——未来商业竞争的本质将是数据资产与运营效率的比拼。与此同时，五部门提出优化消费环境三年行动方案，强调数字消费、健康消费等场景建设。北京发布网络平台交易新规，禁止编造、删除消费者评价，自动续费需提前显著提醒。监管趋严倒逼平台优化服务，真实评价体系和透明消费环境成为竞争关键。

趋势五：

短视频生态重塑商业空间，催生“场景经济”新物种

郑志刚辞任新世界CEO后，低调转型新媒体短剧领域，与JAKOTACapital合作成立DuanjuCorp，投资短剧市场。与此同时，上海国际短视频中心打造4600㎡隋唐风格古装基地，集拍摄、文旅、商业于一体，折射出短视频内容生产与线下商业空间的深度耦合。该中心已入驻185家影视企业，提供医院、宿舍等多元场景，未来或成为品牌营销、IP孵化的线下入口。其商业价值在于：短视频的流量红利正从线上反哺线下——内容创作者需要实体场景支撑叙事，而商业地产通过提供定制化空间（如古装街区、沉浸式体验区）吸引内容流量，形成“拍摄-传播-引流-消费”闭环，也预示商业空间将从“交易场所”进化为“内容生产基础设施”，文旅IP与商业运营的边界进一步模糊。

趋势六：

健康功能性食品加速渗透，供应链创新驱动品类爆发

盒马“板蓝根青菜”成春菜顶流、玛士撒拉完成近2亿元B轮融资、麦当劳力推“无笼好鸡”等案例，揭示健康消费正从概念转向刚需。盒马联合高校研发功能性蔬菜，将板蓝根基因改良为日常食材，日均销量超香椿；玛士撒拉聚焦医学营养品，进入山姆等渠道，反映消费者对“食补”和精准营养的需求升级。这一趋势的底层逻辑是人口结构变化（老龄化、亚健康年轻化）与供应链技术突破（生物育种、营养定制）的双重驱动。

趋势七：

餐饮业“副牌实验”密集爆发，场景创新对冲同质化风险

西贝推出“腾格里·蒙古山羊火锅”、霸王茶姬孵化纯茶副牌、湊湊关闭广州首店，显示餐饮品牌正通过多品牌策略寻找第二曲线。西贝以“地域特色+品质化”切入火锅红海，客单价157元仍登顶区域热榜；霸王茶姬副牌CHAGEE MOEDRN TEA以“现制纯茶”对标瓶装茶，试图抢占办公场景。但失败案例同样警示风险：湊湊因未能迭代体验从“排队王”到关店，姜虎东烤肉因场景陈旧收缩。核心矛盾在于——副牌需在“母品牌赋能”与“独立基因”之间找到平衡，未来能跑通的模式或是“供应链复用（西贝）+场景错位（霸王茶姬）+IP跨界（NikeSKIMS）”。

趋势八：

合规与ESG成为生死线，反腐与可持续性重塑商业逻辑

Dior中国两高管贪腐2000万获刑，安踏建立“涉腐黑名单”永拒41家供应商、麦当劳力推“无笼养鸡”伦理营销、物美学习胖东来优化员工待遇，显示企业合规与ESG从公关话术变为生存刚需。安踏年内移交29人至司法机关，涉案金额超1600万，暴露传统零售业供应链腐败痼疾；麦当劳通过动物福利提升品牌形象，实则应对欧美ESG监管压力；物美调改门店增加员工休假，反映人力成本攀升下需重构劳资关系。背后的推力是政策（五部门优化消费环境行动）与消费者代际更迭（Z世代关注伦理）的双重倒逼——未来企业的竞争不仅是产品和效率，更是供应链透明度与社会责任感的较量。

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商业地产新闻要点

企业动态

凯德中国信托：2024财年净物业收入12.19亿元，零售资产贡献70.7%租金，改造项目收入增长13.7%。

王健林股权冻结：新增大连万达集团及商管公司股权冻结，涉资1200万元，与19.5亿元财产保全案相关。

仲量联行报告：2024年中国商业地产投资额208亿美元，同比降24%，私人投资者交易活跃。

招商商管：2025年计划开业7个项目，包括合肥少荃体育中心花园里，总建面13.3万㎡。

融创商业：春节总客流超450万人次，销售增5%，举办非遗活动超1000场，会员拉新20万。

项目开发

泰安王府井综合体：3月开工，2025年五一开业，预计年营收10亿元，带动就业3000人。

淄博鑫马吾悦广场：6月27日开业，前身为永旺淄博购物中心，定位潮流打卡地标。

南京新兴广场中华城：总建面25万㎡，集商业、办公、酒店于一体，填补南部新城商业空白。

徐州德基广场：年底开业，改造雨润烂尾项目，总投资50亿元，引入150余个首店。

新鸿基TODTOWN Mall：南区2025年底亮相，总建面71万㎡，连接莘庄枢纽，定位城市级地标。

存量更新

北京世纪金源改造：4月启动分区改造，规划国际高奢、东方美学等业态，首期改造西区A段。

上海太平洋百货更新：总投资超10亿元，分六百地块（7.08亿）及太平洋地块（3.06亿）。

比斯特苏州三期：2026年春季开业，扩容20%至250家品牌，成全球比斯特购物村。

北京大钟寺闭店：4月30日停业，新址筹建智慧家居Mall，聚焦新零售与体验场景。

轻资产

龙湖合肥新站项目：轻资产首秀，建面13.3万㎡，填补少荃湖板块商业空白。

新城建管焦作项目：建面9.5万㎡，引入吾悦街区4.0设计，打造文商旅综合体。

凯德雄安合作：运营雄安国贸中心15.8万㎡商业，涵盖高端商务、酒店及城市航站楼。

泉州国际中心：总投资35.9亿元，与华润合作引入万象系商业，规划购物中心及五星酒店。

投资融资

太盟40亿美元基金：专注亚太数据中心、物流等资产，系12个月内规模美元地产基金。

新世界抵押融资：抵押上海K11等13项物业，总值约300亿港元，用于债务再融资。

万科住房租赁基金：规模16亿元，收购厦门泊寓项目，探索租赁住房资产证券化。

基汇资本ABS：8.67亿元资产支持证券获受理，标的为持有型不动产。

春泉产业信托：以约6.9亿元出售英国83项汽车服务中心物业，买方为伊藤忠商事子公司。

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商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

LOEWE亚洲店：上海静安嘉里中心695㎡空间，陈列家居香氛及限定产品。

伊菲丹张园店：亚洲首家城堡店，复刻南法蒙福特风格，打造300㎡奢护艺术空间。

Gucci关店调整：上海一日关两店，剩余7家，称将动态优化中国门店网络。

Coach出售品牌：1.05亿美元出售Stuart Weitzman予Caleres，聚焦核心品牌发展。

Lee母公司收购：9亿美元收购Helly Hansen，强化户外赛道，中国业务不受影响。

Moncler业绩：2024年收入31亿欧元，亚洲增7%，中国恢复两位数增长。

ASICS净利润：538亿日元创历史新高，鬼冢虎销售近千亿，中国占比超50%。

Dior中国腐败案：两名培训高管十年涉案2000万，部分用于旅游挥霍和子女教育。

安踏反腐：2024年查处58人，涉案1600万元，建立“永不合作主体”清单。

NikeSKIMS：联名卡戴珊推女性健身品牌，2026年全球扩张，首系列春季上市。

泡泡玛特首店：Hirono小野全球首店落地上海，以“情绪IP”切入品牌化运营。

零售生活

胖东来扩张：首出河南郑州东站枢纽，建面超万㎡，2026年元旦前开业。

盒马春菜：板蓝根青菜日均销量超香椿，系华农研发新品种，口感脆甜无苦涩。

物美调改：学清路店引入胖东来商品，员工薪资提升20%，减少工时增加休假。

711事件：上海外滩店被指不雅行为，公司称员工身体不适致误解，要求撤除视频。

鸣鸣很忙：2024年销售额555亿元，门店超1.5万家，推自有品牌进军“质价比”。

阿里盒马：高管称暂无出售计划，对引入战投持开放态度，强调供应链价值。

餐饮

姜虎东关店：中国门店收缩至16家，因模式陈旧、价格偏高，网友称“性价比低”。

湊湊闭店：广州天环首店关闭，曾创排队3记录，现部分门店高峰期无需等位。

茶百道出海：欧洲首店落地巴塞罗那凯旋门，主打杨枝甘露，单价较国内上浮30%。

霸王茶姬副牌：推CHAGEE MOEDRN TEA，定位13元现制纯茶，对标瓶装茶市场。

茉莉奶白24H店：南宁旗舰店首日售2200杯，融入壮族文化，设计独栋双层空间。

瑞幸业绩：2024年净增6092家店，总数达2.2万家，新加坡市场加速布局。

汉堡王易主：RBI集团100%控股中国业务，拟寻本地合作伙伴，维持特许经营模式。

西贝新副牌：“腾格里火锅”北京首店登热榜，客单价157元，计划扩至浙江湖州。

Manner加盟传闻：内部调研员工意向，或3月底开放，打破九年直营模式。

库迪战略：划分标准店/品牌店/便利店，年底目标5万家，用低价引流便利店场景。

Tims午餐：推“轻体贝果堡”系列，首日销售达成率121%，加码非咖啡时段需求。

Age.3首店：日本网红炸三明治进驻上海，人均30元，香港、东京门店同步运营。

广州文和友闭店：投资2亿的超级文和友五年后退场，太古汇将改造汇坊业态。

休闲娱乐

魅KTV上市：全球门店近800家，香港首店落地中环，计划拓展东南亚及设立区域总部。

保利影城闭店：佛山兆阳店运营十年后关闭，区域仅剩保利MALL一家门店。

上海短视频基地：建4600㎡隋唐风古装拍摄区，含鼓楼、状元府等场景，入驻企业185家。

衢州海洋世界：总投资3亿元，2025年国庆开业，集科普、娱乐、旅游于一体。

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