不动产登记改革：创新实践与多维价值的深度释放

一、法规政策体系的三重跨越

我国不动产登记制度自启动改革以来，历经十年探索，逐步构建起一套完善且系统的法规政策体系，这一过程呈现出“基础构建-配套完善-深化改革”的清晰脉络。

2015年，《不动产登记暂行条例》正式颁布，这一具有里程碑意义的法规，彻底打破了以往多部门分散登记的混乱局面。在此之前，土地、房屋、林地等不动产登记分别由不同部门负责，各部门登记标准和流程存在差异，导致信息不统一、查询不便等问题，给群众和企业办事带来诸多困扰。而该条例的实施，建立起全国统一的登记机构，明确了标准化的登记簿样式，使得不动产登记工作有了统一规范，为后续的改革奠定了坚实基础。随着信息技术的飞速发展，到 2023 年，电子证照系统与 “互联网 + 登记” 平台在全国范围内实现全覆盖。这一成果极大地改变了不动产登记的办理模式。以往，申请人办理不动产登记业务，需要在不同部门之间反复提交材料，来回奔波，耗费大量时间和精力。如今，通过线上平台，申请人可以在线核验身份信息、提交相关材料，实现部分业务的全程网办，大大提高了办事效率，真正做到让数据多跑路，群众少跑腿。

2024 年，自然资源部对实施细则进行修订，此次修订在多个关键维度实现重大突破。在境外申请人委托手续方面，简化幅度达到 50%，减少了繁琐的证明材料和复杂流程，吸引更多境外投资者参与国内不动产市场。补证流程公示周期从原来大幅压缩 70%，缩短了申请人等待时间，提高了登记效率。实名认证系统精准度提升至 99.8%，进一步保障了登记信息的真实性和安全性。这些改革举措为广州 “信用办” 等创新实践提供了有力的制度支撑，广州在这样的政策环境下，积极探索适合本地的不动产登记创新模式。

二、创新实践的民生导向突破

传统不动产登记模式长期存在“三难”困境，严重影响群众的办事体验和权益保障。一是亲属关系证明取证难，由于历史原因和户籍管理的复杂性，一些年代久远的亲属关系证明难以获取，导致继承等登记业务受阻。二是跨国继承手续办理难，涉及不同国家的法律和制度差异，办理流程繁琐且周期长。三是历史材料核验周期长，对于一些老旧房产或历史遗留问题的不动产，相关材料的核实需要耗费大量时间。

以广州为代表的城市，积极探索改革路径，通过信用承诺、技术赋能、制度重构三大路径成功破局。

信用承诺减负：针对 80 岁以上被继承人历史材料缺失的普遍问题，广州创新性地允许申请人签署真实性承诺书替代证明文件。例如，郭女士在办理祖父母房产继承登记时，按照以往流程，补办祖父母死亡证明需要花费数月时间，且涉及多个部门，取证难度极大。而在“信用办”模式下，她签署了真实性承诺书，仅用1个工作日就完成了登记手续。此外，越秀区不动产登记中心全面推行不动产继承登记（非公证）告知承诺制，对于符合条件的情况，及时引导群众采用告知承诺方式，解决了大量疑难继承登记问题。白云区分局也积极行动，针对因被继承人父母死亡年代久远、户籍制度未健全等客观原因，申请人穷尽取证途径仍无法获取相关证明的情况，适用告知承诺制。市民冯先生的父母过世时已年满80周岁，白云区分局指导其填写《不动产继承登记 (非公证) 告知承诺书》，顺利完成非公证继承不动产登记，为群众提供了实实在在的便利利。

技术穿透壁垒：在技术创新方面，济南市打造的“流动办证点+中介银行驻点”服务体系，实现二手房交“线上核税-智能审核-电子签章”全流程数字化。申请人无需再到固定的办事窗口，在中介机构或银行驻点即可完成相关手续，大大节省了时间和成本。淄博市开发的不动产登记APP，让抵押登记实现 “云办理”，网办率高达 90%。广州虽然未详细披露具体技术手段，但在全国不动产登记改革的大背景下，必然也在积极借助先进技术，如大数据、人工智能等，提升登记效率和服务质量。例如，通过大数据分析，可以快速核实申请人的相关信息，减少人工审核的工作量和错误率；利用人工智能技术实现智能审核，提高审核速度和准确性。

制度协同创新：平凉市建立的“遗产管理人+信用惩戒”双重机制，有效缩短非公证继承办理时间60%。遗产管理人负责处理遗产相关事务，确保继承过程合法有序，同时信用惩戒机制对提供虚假信息或违反规定的行为进行约束。河南推行的 “无还本续贷”抵押登记，将续贷涉及的抵押权注销与设立合并办理，为企业年均节省融资成本12万元，减轻了企业负担。广州在不动产非公证继承登记方面，首度引入遗产管理人制度，明确遗产管理人的法律地位和职责，规范办理要求。同时，进一步规范办事流程，明确对“穷尽取证途径”的认定标准，既为全市登记机构提供统一执行依据，又减轻申请人证明责任。通过制定《继承登记告知承诺书》模板等方式，细化登记实务操作，为群众提供更加便捷、高效的服务。

三、改革成效的多维价值释放

行政效能跃升：广州“信用办”模式取得显著成效，继承登记平均耗时从原来的45天大幅压缩至5个工作日，材料精简率达62%。为实现这一目标，广州不断完善系统信用功能，与公共信用数据相关接口进行对接，在系统上对纳入 “惩戒名单” 的行政相对人进行标识，加强信用信息归集报送。每季度抽取不少于5%比例的核准登记案件进行核实，并按要求归集报送信用承诺信息。同时，加强失信惩戒力度，对违反承诺的申请人依据相关规定予以惩戒，确保登记工作的公平公正和高效运行。平凉市通过“容缺受理+绿色通道”，企业转移登记实现1日办结，大大提高了企业办事效率，优化了营商环境。

民生痛点化解：新乡市的“带押过户”改革，是在原成熟稳定的存量房资金监管系统上进行升级，有效消除二手房交易资金垫付风险。在交易过程中，交易资金全程锁定在监管账户，若交易失败则原路返还，从根本上保障了买卖双方的资金安全。广州的“信用办”模式主要解决了继承登记中的证明难题，为群众节省了大量时间和精力。许多群众在办理继承登记时，不再需要为获取繁琐的证明材料而四处奔波，切实化解了民生痛点，提升了群众的满意度。

经济活力激发：武汉市将工业厂房分幢登记与在建工程按套解押相结合，使企业融资效率提升 300%，为企业发展提供了更多资金支持。新乡市的“竣工即交证”模式，推动项目投产周期缩短6-8个月，让企业能够更快地投入生产运营，创造经济效益。广州虽然未明确提及对经济活力激发的具体数据，但通过提高不动产登记效率，优化营商环境，为经济发展做出积极贡献。例如，越秀区落实“全城通办”，方便企业和群众就近办理登记业务，助力企业提质增效；多部门联动简化登记材料，构建“不动产登记 + N”服务“生态圈”，实现“不动产登记+电力、水、气、网”等服务“一次办”、个人不动产交易+缴税+ 登记“一窗办”等，既减轻企业群众提交材料的负担，又降低登记风险，为企业发展创造良好环境，促进经济活力的释放。

四、深化改革的系统化推进策略

技术融合创新：借鉴淄博AI 辅助审核经验，未来可探索元宇宙场景化登记。通过构建三维产权体空间建模技术，让申请人在虚拟环境中更加直观地了解不动产的位置、边界等信息，提高登记的准确性和便捷性。同时，推进区块链存证应用，将继承关系链等重要信息进行不可篡改存证，保障信息安全和可追溯性。广州应积极引入这些先进技术，提升自身不动产登记服务水平，例如建立基于区块链的不动产登记信息共享平台，实现不同部门之间信息的安全共享和协同办公。

制度协同优化：进一步扩大遗产管理人制度适用范围，建立专业资质认证体系，确保遗产管理人具备专业能力和职业操守。完善“信用承诺 失信惩戒”闭环，将虚假承诺纳入金融征信联合惩戒，提高失信成本。广州在已有的制度创新基础上，加强与金融、司法等相关领域的协同合作，例如与金融机构建立信息共享机制，对失信申请人在贷款、信用卡办理等方面进行限制，规范不动产登记市场秩序，保障各方合法权益。

服务网络延伸：参照济南“流动办证点”模式，在社区、中介机构等场所布设智能登记终端，让群众在家门口或办理相关业务时就能便捷地进行不动产登记。深化“跨省通办”协作，建立更加完善的区域合作机制，实现更多业务的异地办理。同时，积极探索建立“一带一路”沿线国家不动产登记互认机制，为跨境投资、贸易等活动提供便利，促进国际经济合作。广州应结合自身作为国际化大都市的特点和发展需求，完善服务网络，提升服务质量，例如在国际商务区域设立专门的不动产登记服务窗口，为境外投资者提供一站式服务。

这场以人民为中心的不动产登记改革实践，正在深刻重塑不动产领域的治理范式。从广州“信用办”到各地的创新举措，每个案例都充分证明，当制度聚焦民生痛点，技术创新对接群众需求时，就能释放出推动社会进步的强大动能。未来，不动产登记改革仍需在制度包容性、技术普惠性、服务感知度等方面持续突破，使其真正成为守护人民财产权利、激发市场活力的制度基石。

新乡市不动产登记和交易中心 姜东健

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