房地产抵押物那些 “坑”

前言导读

房地产抵押物是指债务人或第三方为了担保债务的履行，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的房地产。在债务人不履行债务时，债权人可以根据法律规定，通过处置房地产抵押物来优先受偿其债权。住宅、商业、工业、综合体、土地使用权、在建工程等都可以作为房地产抵押物向债权人进行融资，债权人应审慎选择抵押物，做好贷后管理，防止掉入抵押物的“坑”。

一

选择抵押物、明确抵押范围，从源头减少抵押物风险

(一)抵押物的所有权或使用权应清晰

根据中国法律规定抵押物必须是抵押人依法拥有的房地产，权利清晰无争议，抵押物需要合法的权属证明：

1、现房：房产证、土地使用权证或不动产权证书；

2、土地：土地出让合同、土地使用权证；

3、在建工程：土地出让合同、土地使用权证、建设工程规划许可证等；

4、如果房地产为共有财产，抵押行为需要得到所有共有权人的同意，并提供相应的证明。

建议：查验抵押物的产权证书原件，确认抵押人对抵押物是否拥有完整的所有权或使用权。必要时，可以到不动产登记中心查阅档案，确认不动产的产权归属，确保产权证书与登记中心登记内容一致。不动产查档是了解不动产权利状况的重要途径，有助于防范法律风险、保障合法权益。

(二)拟抵押房地产应符合抵押条件

根据中国法律规定，只有依法可以转让的房地产才能设定抵押。如下房地产不能纳入抵押范围：

1、违建加建房产；

2、不动产权文件虽有登记但实际已经灭失的房产；

3、已经被查封、扣押、监管的房地产；

4、、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

5、农村集体土地所有权。

建议：

1、到不动产登记中心查阅档案（部分省市可以实现线上查询），明确房产等是否存在抵押、查封等权利限制情况。

2、现场查勘是房地产抵押环节中十分重要的一个环节，通过现场查勘，了解抵押物是否有灭失、加建、建筑物骑界、建筑物损坏等情况。

(三)抵押范围应明确

在房地产抵押过程中，抵押物范围不明确，可能导致法律纠纷、执行困难等问题。

《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条确定的“房随地走、地随房走”规则，要求房屋所有权和土地使用权必须同时抵押。另外需要注意的是，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。在接受土地使用权抵押或在建工程抵押时，由于土地与上盖、新建建筑物的依附关系，应注意对其后新增建筑物的抵押问题作出约定。

二

做好贷中及贷后管理，防范抵押物的实体及权益风险

(一)应及时办理抵押登记

抵押登记是我国法律制度中的一项非常重要的制度，它关系到抵押权是否设立、所担保的主债务能否实现、抵押合同生效与否以及能否对抗第三人等法律问题。设立抵押权需签订抵押合同，同时抵押物必须在不动产登记机构进行抵押登记。办理抵押登记可以有效地防止重复抵押现象的发生。

建议：双方确定抵押事项后，及时签订抵押合同并去不动产登记部门进行登记，保护债权人权利。

(二)应关注“出租抵押物”的租约内容

房地产抵押物本身带有租约是非常常见的现象，对抵押物租约需要特别关注，要充分了解租赁内容、租赁期限，租金水平、租金的缴纳方式。租约租金水平过高过低都需要抵押权人充分重视，租约租金水平高于市场客观水平，容易导致租约履约风险，在抵押目的下不应考虑该租金；租约租金太低且租约较长的，有可能是产权人关联公司签订的租赁合同，后期处置会导致债权人收益降低。

租金缴纳方式也是债权人不容忽视的问题，如房屋租约签订了20年而且租金已被一次性全部收取，此类房屋再进行抵押，会对债权人造成重大损失。

(三)关注部分抵押物的“抵押权灭失”风险

土地因长期闲置被政府收回的情况虽然少见，但也确有先例，在土地收回过程中，抵押权人有权要求抵押人将所得价款（或有）向抵押权人提前清偿债务或者提存。对于长期未开发的土地申请抵押贷款，债权人应谨慎判断；土地使用权抵押，抵押权人在贷后管理中应采取系列措施，跟踪土地的开发进程，以降低风险。

还有一种可能存在的“抵押权灭失”，这种常见于个人住房的抵押贷款，根据《人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以査封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如抵押权人只有一套居住房屋用于抵押，这无疑增加了抵押物的处置风险。

建议：1、在融资协议时做好约定和应对。2、持续关注抵押物状态，做好风险把控。

(四)办理房屋保险，规避抵押物灭失风险

房地产抵押物在抵押期间出现灭失的，从法律上讲，其他他物权也一同消失，当然包括抵押权。

建议：1、办理抵押前需要抵押人办理房屋保险。2、抵押权人需要持续关注抵押物状态，出现风险时间向保险公司发函，表明其对该房产享有抵押权，对于保险金具有优先受偿权，要求保险公司将该保险金提存。

房地产抵押是金融市场中常见的抵押形式之一，对于促进资金融通和保障债权人的利益具有重要意义。对于房地产抵押物，债权人需要有一定的专业知识，必要时应聘请专业的律师或房地产评估师有效识别贷前风险，贷中贷后需要勤勉尽责多关注抵押物状况，才能避免掉入抵押物的那些“坑”里。

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